Телефон:
+79891615699

Расчет доходности

О ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТОРА ОТ УЧАСТИЯ В ИНВЕСТИЦИОННОМ ПРОЕКТЕ АПАРТ-ОТЕЛЬ PLUS RESIDENCE (Г. СОЧИ)

ОПИСАНИЕ
СУТЬ ПРОЕКТА

Инвестиционный проект предполагает создание апарт-отель Plus Residence категории 4 звезды на 405 номеров на базе существующего пансионата «Нева» в г-к. Сочи с последующей реализацией апартаментов в собственность с отделкой и меблировкой для инвестиционных целей с условием их последующего гостиничного использования под управлением международного отельного оператора.

ЛОКАЦИЯ

Расположение в Центральном районе г-к. Сочи в окружении престижных отелей, недвижимости бизнес-класса и летних резиденций первых лиц, в 10 мин. езды от морского вокзала Сочи, в 50 мин. от аэропорта и в 1,5 часах езды от горнолыжных курортов Красной Поляны.

Потрясающие видовые характеристики во всех направлениях: вид на море, горы и лес.

ИНФРАСТРУКТУРА

  • Охраняемая территория 4,7 Га, собственное озеро и благоустроенный парк с реликтовыми растениями. 
  • Собственная канатная дорога на приватный приморский пляж. 
  • Конгресс-холл на 600 чел. с возможностью зонирования и разбивки на несколько залов, 4 дополнительных конференцзала средней вместительности. 
  • Открытий и закрытый бассейны Wellness/SPA-комплекс, фитнес-зал.
  • Теннисный корт и поле для минифутбола, детская развлекательная площадка, уличные шатры на территории парка.
  • Ресторан на 500 посадочных мест, скай-бар на крыше, летний ресторан у собственного озера и лобби-бар с летней террасой. 
  • Парковочная зона на 80 машиномест. 
  • Хозяйственный блок, состоящий из прачечной и других объектов инфраструктуры
  • Собственная модульная газовая котельная мощностью 2,2 Мгвт.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗДАНИЯ

  • Отдельно стоящее 24-этажное здание (20 этажей надземных и 4 этажа цоколь) общей площадью 23,2 тыс. кв. м. 
  • Круговое размещение апартаментов: по 17 юнитов на этаже; апартаменты бизнес-класса с 1 по 18 этажи, клубные апартаменты на 19 и 20 этажах; апартаменты с патио и вторым уровнем (высота потолков до 8 м) в цокольных этажах. 
  • Зона ресепшн при входе в апарт-отель. Центральное кондиционирование, центральное водоснабжение и водоотведение, суммарная мощность энергоснабжения — 5 МВт. 
  • Соответствие международным гостиничным стандартам Accor Hotels по звукоизоляции, водоочистке, централизованному кондиционированию, пожарной безопасности, скоростным лифтам, износостойкости мебели и материалов. 
  • Отделка высококачественными материалами ведущих производителей, инженерное оборудование лучших компанийпроизводителей, лифты фирмы OTIS.

КОМПЛЕКТАЦИЯ АПАРТАМЕНТОВ

  • Комната: двуспальная кровать, прикроватные тумбы, телевизор, бра, рабочий стол и стул, Wi-Fi роутер, телефон, торшер, сантехника, фен. 
  • Кухня: кухонный гарнитур, плита, раковина, посудомоечная машина, вытяжка, холодильник, чайник, кухонный стол и стулья, сейф. 
  • Балкон: журнальный столик и стулья. 
  • Прихожая: одежный шкаф, зеркало, багажница.
  • Финишная отделка: оснащение номеров (отделки и меблировки) производится за дополнительную плату.

ВЫСОКИЙ УРОВЕНЬ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДОХОДНОСТИare the best

Показатель доходности на вложенные инвестиции, в зависимости от времени приобретения (чем ранее куплен апартамент, тем выше доходность), составляет на момент начала эксплуатации объекта от 13% до 36% за период владения.

СТАБИЛЬНАЯ ЕЖЕГОДНАЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ УПРАВЛЕНИЯ

После реновации апарт-отеля и начала эксплуатации инвестор получает стабильный ежегодный доход не менее 9% ежегодно (без учета роста стоимости инвестиционного актива). Уровень доходности зависит от времени приобретения и среднего дохода с номера.


Доходность (годовая) инвестора в зависимости от среднего ADR* и цены покупки 1 кв. м


Допущения: 

  •  комиссия оператору - 25% от поступлений
  • эксплуатационные расходы - 200,0 руб/кв. м GLA
  •  коммунальные расходы - 52,7 руб/кв. м GLA
  • эксплуатация канатной дороги—33,3 руб./кв. м GLA
  •  аренда земли - 43,2 руб/кв. м 


*-ADR (Average Daily Rate) – средняя цена номера (выручка от продажи номеров за период, деленная на общее число занятых номеров в периоде. Среднегодовая загрузка - 39%)

ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ

Гостиничное использование апартаментов инвесторов предполагает фокус на краткосрочное размещение гостей, учет доходов и расходов по принципу Open Books, возможность инвестора проживать в собственном номере до 30 дней в году.

Рост стоимости инвестиционного актива в период реконструкции и на стадии эксплуатации в сочетании с ежегодным доходом от управления на горизонте 5 лет (срок заключения договора доверительного управления) позволит инвестору выйти из проекта и получить доходность от 174% до 242% в зависимости от времени приобретения и среднего ADR.


Доходность (годовая) инвестора в зависимости от среднего ADR и цены покупки 1 кв. м

Допущения: 

  • срок владения недвижимостью с начала эксплуатации - 5 лет
  • среднегодовой рост стоимости недвижимости - 3,0%
  • цена продажи недвижимости - 414,5 тыс. руб./кв. м 
  • капитализация ежегодного дохода от управления
  • индексация ADR на уровне 3,0% ежегодно.